Tassazione leasing immobiliare Nuova disciplina

[A.I.S.C.]

 

Una panoramica sulla nuova disciplina Garantire una sostanziale equivalenza tributaria tra l’acquisto diretto dell’immobile e quello realizzato tramite la conclusione di contratti di locazione finanziaria, assicurando, nel contempo, la coerenza della nuova disciplina con l’impianto sistematico delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Questo è l’obiettivo delle modifiche apportate dalla “legge di stabilità” (articolo 1, commi 15 e 16, legge 220/2010) alla disciplina delle imposte indirette sui contratti di leasing di immobili, strumentali e abitativi, e sui connessi atti di acquisto e cessione degli stessi. Su questo si concentrano i chiarimenti arrivati da parte dell’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 12/E dell’11 marzo. Il nuovo quadro normativo Niente più obbligo di registrazione in termine fisso per i contratti di locazione immobiliare non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Contratti che saranno, pertanto, soggetti all’obbligo di registrazione solo in caso d’uso. Inoltre, in relazione ai trasferimenti di immobili strumentali oggetto del contratto di locazione finanziaria, il prelievo fiscale si concentra nella fase dell’acquisto del bene da parte della società di leasing. Prima dell’entrata in vigore della legge 220/2010, le imposte ipotecaria e catastale per l’acquisto dei beni da concedere o concessi in locazione erano versate, con aliquote ridotte alla metà, in ciascuna delle due fasi giuridiche che caratterizzano l’operazione di leasing (l’acquisto del bene effettuato dalla società di leasing, e quello effettuato dall’utilizzatore in fase di riscatto del bene). A decorrere dal 1° gennaio 2011, invece, l’acquisto dell’immobile strumentale da parte della società di leasing, se la cessione rientra nel campo di applicazione Iva, è soggetto a imposta ipotecaria del 3% e a imposta catastale dell’1 per cento. Per quanto riguarda le cessioni di fabbricati abitativi, se non rientranti nell’ambito applicativo Iva oppure se effettuate in regime di esenzione, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute rispettivamente nella misura del 2% e dell’1 per cento. Coerentemente con queste modifiche, le cessioni derivanti dall’esercizio dell’opzione di acquisto da parte dell’utilizzatore scontano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. Tale trattamento fiscale trova applicazione sia con riferimento ai trasferimenti di immobili strumentali e abitativi a seguito dell’esercizio da parte dell’utilizzatore del diritto di riscatto, sia con riferimento alle cessioni di immobili rivenienti da contratti di locazione finanziaria risolti per effetto di inadempimento dell’utilizzatore. E’ stata poi disposta l’abrogazione del comma 10-sexies dell’articolo 35 del Dl 223/2006, in base al quale le somme corrisposte a titolo di imposta proporzionale di registro sui canoni di locazione finanziaria su immobili strumentali potevano essere scomputate dall’importo dovuto, in sede di riscatto del bene, a titolo di imposte ipotecaria e catastale. I cambiamenti, con riferimento all’acquisto da parte della società di leasing dell’immobile concesso in locazione finanziaria, interessano anche i soggetti obbligati al pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ora identificati nei pubblici ufficiali che hanno redatto l’atto, nelle parti contraenti e nell’utilizzatore dell’immobile. Come già detto, i contratti di locazione finanziaria formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata continuano a essere assoggettati a tassazione in termine fisso, secondo le regole ordinarie. In ogni caso, sia che ricorra il caso d’uso sia che sussista l’obbligo di registrazione in termine fisso, l’imposta va corrisposta nella misura fissa. Allo stesso trattamento (imposta di registro in misura fissa) soggiacciono i contratti portati volontariamente alla registrazione. Con riferimento ai contratti di locazione in corso al 1° gennaio 2011, non risulta più dovuta l’imposta di registro in misura proporzionale. Il tributo non deve essere versato per quelle annualità in relazione alle quali i termini per il pagamento siano ancora in corso al 1° gennaio 2011. Laddove invece il termine per il pagamento è già scaduto al 1° gennaio 2011, i contribuenti che non vi hanno provveduto sono tenuti comunque a effettuare il versamento dell’imposta, oltre che delle sanzioni e degli interessi. Tutto ciò premesso, la circolare fornisce chiarimenti anche con riferimento all’imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale che le parti di tutti i contratti di locazione finanziaria immobiliare in corso di esecuzione alla data del 1° gennaio 2011 sono tenute a versare in unica soluzione entro il 31 marzo 2011. L’imposta sostitutiva sui leasing in corso Tutti i contratti di locazione finanziaria immobiliare in corso di esecuzione alla data del 1° gennaio 2011 scontano, in unica soluzione, un’imposta sostitutiva da versare entro il 31 marzo 2011. Obbligati solidalmente al pagamento sono le parti contraenti del contratto di leasing, vale a dire la società di leasing e l’utilizzatore. Nel rispetto dell’autonomia contrattuale delle parti, esiste, comunque, la possibilità di esercitare il diritto di regresso per il pagamento del tributo. Nel caso al pagamento provveda la società di leasing, la circolare fornisce chiarimenti in merito al trattamento fiscale da riservare, ai fini Iva, al riaddebito che la società dispone nei confronti dell’utilizzatore. Se l’imposta sostitutiva è assolta dalla società di leasing in base a un mandato conferito dall’utilizzatore, l’importo riaddebitato a quest’ ultimo non deve essere assoggettato a Iva in quanto costituisce il rimborso di una anticipazione che la società medesima effettua in nome e per conto dell’utilizzatore, ai sensi dell’articolo 15 del Dpr 633/1972. Quando, invece, il pagamento non è effettuato previo rapporto di mandato, la somma riaddebitata deve concorrere a formare la base imponibile rilevante ai fini Iva, ai sensi dell’articolo 13 del Dpr 633/1972, verificandosi un’ipotesi di traslazione economica di un onere sopportato dalla società di leasing. L’imposta sostitutiva va versata con riferimento a tutti i contratti di locazione finanziaria di immobili, aventi a oggetto sia immobili strumentali sia immobili a uso abitativo. Rientrano nell’ambito applicativo dell’imposta anche i contratti di leasing aventi a oggetto immobili ancora da costruire o in costruzione, nonché quelli per immobili adibiti a cava. Inoltre, il tributo va versato per i contratti di leasing relativi a impianti fotovoltaici. Ne restano, al contrario, esclusi i contratti di locazione finanziaria aventi a oggetto beni immobili non ancora acquistati dalla società di leasing entro il 31 dicembre 2010. In tali casi, infatti, la stipula del contratto di compravendita da parte della società di leasing sarà soggetta alle aliquote ordinarie previste dal Testo unico delle imposte ipotecaria e catastale. L’imposta sostitutiva deve essere calcolata applicando, all’importo corrispondente al costo finanziato del bene immobile, l’aliquota del 2 per cento per i fabbricati strumentali e del 3 per cento per quelli abitativi, e successivamente scomputando le imposte di registro proporzionali corrisposte in relazione al contratto di locazione finanziaria dell’immobile. L’importo così determinato viene ridotto di una percentuale pari al 4% moltiplicata per gli anni di durata residua del contratto. Ciò posto, mentre la base imponibile da considerare per la liquidazione dell’imposta deve tener conto, come visto, del costo finanziato del bene immobile, per i contratti di leasing aventi a oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione, occorre invece fare riferimento al costo di realizzazione del fabbricato indicato nel contratto di leasing. Con riferimento al significato da attribuire, ai fini del calcolo dell’imposta sostitutiva, alla locuzione “durata residua del contratto”, si fa presente che queste va determinata a partire dal 1° gennaio fino alla data prevista per l’esercizio del riscatto. Se il periodo di durata residua del contratto è inferiore all’anno, la riduzione del 4 % deve essere computata proporzionalmente alla durata del contratto nell’anno, sulla base del rapporto tra i giorni di durata del contratto nell’anno e 365. Pertanto, posto che il dies a quo per il calcolo delle annualità residue decorre dal 1° gennaio 2011, ai fini del calcolo dello sconto si deve tener conto, fino alla data prevista per l’esercizio del riscatto, del numero di anni completi e, per l’eventuale ultima frazione di anno, del numero di giorni residui diviso 365. L’imposta sostitutiva non può essere compensata con altre imposte o tributi e, ai sensi dell’articolo 13 del Dlgs 471/1997, il suo omesso o insufficiente versamento comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pari al 30% dell’importo non versato.