Nuda proprietà. Così fan... tanti

[A.I.S.C.]

Nuda proprietà. Così fan... tanti 

 

Nuda proprietà: tutto quello che c'è da sapere

La nuda proprietà è nata come una forma di investimento alternativa che, a causa della crisi economica, si è andata espandendo a macchia d'olio.

Quasi la metà degli italiani, infatti, ha deciso negli ultimi anni, di indirizzare i propri risparmi verso il settore immobiliare.

Si tratta di una vendita del diritto di proprietà senza il diritto di usufrutto. In pratica, il proprietario vende l'appartamento, ma conserva il diritto di abitarlo "vita natural durante".

I prezzi degli immobili in questo caso ovviamente sono più bassi di quelli di una vendita tradizionale e più bassi in proporzione all'età di chi vende. Più è giovane il venditore e minore è il prezzo dell'immobile. 

 

A chi conviene?

Vendere conviene alle persone anziane e in difficoltà economica. Molte di loro hanno pensioni irrisorie e magari non arrivano a fine mese, ma sono proprietari di una casa. Vendere la nuda proprietà gli permette di avere subito il capitale e di avere la serenità di poter affrontare qualsiasi spesa e restare nella propria casa per tutta la vita.

In generale, però, conviene a chiunque abbia serie difficoltà economiche e non vuole avere problemi di affitto. Potrebbe convenire anche a chi acquista perché vuole comprare una casa per i propri figli o fare un investimento immobiliare. Secondo le ultime stime di Censis - Confcommercio, il 31,7% degli italiani con risparmi da parte ha deciso di investire nel settore immobiliare.

Acquistare una nuda proprietà significa anche non sobbarcarsi subito di oneri: IRPEF ed eventuale ICI sono infatti a carico degli usufruttuari e non del nuovo acquirente. Anche l'imposta di registro è più bassa perché la base imponibile su cui si calcolano le imposte per il trasferimento è calcolata sul valore della nuda proprietà e non sul valore commerciale effettivo dell'immobile.

Ma qual è il prezzo di vendita di una nuda proprietà? Dipende da molti fattori. Lo sconto di acquisto è inversamente proporzionale all'età del venditore: più è anziano, minore sarà lo sconto, perché c'è più probabilità che la casa si liberi prima. Per i "vecchi" proprietari c'è invece l'usufrutto a vita dell'immobile nel quale continueranno a vivere.

Relativamente alle spese da sostenere per la casa, quelle di manutenzione "ordinaria"sono a carico dell'usufruttuario, mentre quelle "straordinarie" sono di competenza del nuovo proprietario. Per spese "straordinarie" il codice civile indica quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. 

Aspetti fiscali

Il nudo proprietario gode di un profilo fiscale favorevole in quanto la base imponibile è data dal solo valore della nuda proprietà che è ridotto rispetto al valore di mercato dell'immobile; è sottoposto a tassazione un minor imponibile in quanto si beneficia della consolidazione gratuita dell'usufrutto al momento della sua scadenza; è determinata con le tabelle del Testo Unico delle Imposte di Registro.

Al momento del rogito il compratore (nudo proprietario) è tenuto a versare nel caso di acquisto da persona fisica, le imposte ipotecaria, catastale e di registro pari complessivamente al 10% del valore fiscale della nuda proprietà (base imponibile); nel caso di acquisto da persona giuridica, il calcolo delle imposte varia in funzione di diverse variabili (tipologia dell'immobile acquistato, oggetto sociale del venditore, ecc).

Il pagamento del prezzo della nuda proprietà può avvenire in un'unica soluzione al momento dell'acquisto sotto forma di concessione all'usufruttuario di una rendita finanziaria. 

 

Secondo il presidente della BCE Mario Draghi questa operazione ha evitato un credit crunch in larga scala e permetterà alle banche di rafforzare ulteriormente il proprio capitale. In una intervista Andrea Beltratti, presidente del CdG di Intesa SanPaolo, spiegando che la nuova liquidità, ottenuta a un tasso di interesse dell'1%, verrà in parte utilizzata "per una strategia di investimento profittevole relativa a titoli di stato italiani" con scadenza a tre anni o meno. Secondo Beltratti è positivo "avere più risorse finanziarie bloccate per tre anni. Ciò ci sta dando una polizza assicurativa contro ogni shock di liquidità".