Crisi del mercato immobiliare spagnolo: una grande opportunità d'affari

[A.I.S.C.]

Crisi del mercato immobiliare spagnolo: una grande opportunità d'affari
Si dice che l’erba del vicino è sempre più verde. Forse stavolta non è proprio così ma quasi. I dati riguardanti la crisi del settore immobiliare spagnolo sono davvero critici in quanto dimostrano che il mercato è in chiara recessione.

Basti pensare che nel 2006, appena prima dello “scoppio della bolla immobiliare” fu intrapresa la costruzione di 800.000 unità abitative, mentre in questo momento, ed in generale nel 2011, ne verranno costruite solamente 126.000. I contratti di compravendita di abitazioni nel 2008 furono all'incirca 170.000; per l'anno in corso, al contrario, si prevedono solo 75.000 operazioni. A ciò si aggiunga che le stime per il futuro non sono assolutamente positive: il Ministero per lo Sviluppo Spagnolo calcola che in tutto il 2012 non si registreranno neanche 50.000 operazioni immobiliari.

Il mercato immobiliare spagnolo è saturo. Molte famiglie hanno acquistato la loro seconda o addirittura terza casa, approfittando dell’offerta di mutui agevolati e sfruttando la possibilità di una immediata rivendita dei beni ad un prezzo superiore di almeno il 25 % rispetto al prezzo d’acquisto. Ora, dinanzi alla drastica caduta del mercato, i mutui continuano ad essere interessanti ma le possibilità di rivendita (non quelle di locazione) risultano praticamente nulle.

Ed ecco sorgere l’opportunità per gli investitori stranieri.

Esiste uno stock immobiliare di circa 500.000 unità abitative, costruite e acquistate tra il 2008 ed il 2010, che, anche se praticamente nuove, non possono essere mantenute dai proprietari che si vedono obbligati a rivendere gli immobili con un “sconto” del 30% rispetto al valore d’acquisto.

Gli stessi immobili vengono offerti sui siti web o presso le agenzie specializzate al prezzo equivalente all’importo del mutuo pendente, sebbene, in alcuni casi, sia già stato pagato il 15 % del prezzo dell’immobile. È facile perciò dedurre che, aggiungendo al 15 % del mutuo la riduzione del 30 % del prezzo d’acquisto, ci troviamo dinanzi a un mercato immobiliare con “saldi” che raggiungono anche il 45 % sul prezzo iniziale.

A tutti gli effetti un’eccellente opportunità d’affari.

Sebbene il mercato della compravendita sia in un chiaro momento di stallo, quello delle locazioni, al contrario, ha ricevuto un grande impulso soprattutto grazie alla ferma posizione adottata dalle banche che hanno frenato bruscamente la concessione di prestiti con garanzia ipotecaria (la quale non rappresenta un ostacolo per gli investitori che si surrogherebbero nei mutui concessi ai primi compratori, quindi con buone condizioni e con l’impossibilità, da parte della banca, di rifiutare il subingresso).

Allo stesso tempo si riscontra un forte aumento della richiesta di locazioni ad uso abitativo da parte di privati ed aziende: dove prima la soluzione più diffusa era l’acquisto, ora si tende decisamente alla locazione. Quindi, per l’investitore straniero, l’operazione diventa molto interessante dato che acquista a buon prezzo, si surroga in un mutuo con condizioni molto favorevoli e, per finire, riceve ogni mese il canone di locazione che, nella maggior parte dei casi, copre l’importo della quota del mutuo e quello relativo alle spese generate dalla proprietà dell’immobile.

La situazione è favorevole anche dal punto di vista fiscale. Infatti, nonostante qualche anno fa il fisco spagnolo penalizzava le società aventi come unico oggetto sociale la proprietà di immobili, ora tale attività non risulta assoggettata a regime speciale: si applica l’aliquota fissa del 25% sul reddito delle società di capitale. A questo si aggiunge la possibilità di dedurre dall’imponibile gli oneri e i costi accessori dell’immobile nonché le spese relative al mutuo. Alla luce di quanto appena detto si comprende che il beneficio netto risulta ancora più evidente.

Lo Stato Spagnolo, inoltre, sostiene i giovani sotto i 30 anni concedendo loro agevolazioni fiscali in caso di locazione di immobili attraverso l’esenzione da obblighi tributari per i redditi da essi generati. In tal modo l’investitore privato beneficerà di un ulteriore vantaggio.

Concludendo si può affermare che da tempo non si prospettava, nel mercato immobiliare spagnolo, una simile opportunità di investimento.

Tutti i fattori analizzati rendono, senza ombra di dubbio, la situazione allettante per gli investitori stranieri che, disponendo di somme di denaro sufficienti a coprire le spese relative alla surrogazione del mutuo e alla compravendita, stimate intorno ai 6.000 euro, riescono a concludere ottimi affari.

Basterà poi accollarsi le rate del mutuo, locare l’immobile acquistato e quindi recuperare mensilmente quanto investito.

Gli studi legali internazionali, abituati a trattare con clienti stranieri, gestiscono tali tipi di operazioni, semplificando all’acquirente qualsiasi atto riguardante la compravendita, la surrogazione nei mutui e la successiva locazione degli immobili. L’investitore potrà, pertanto, dal suo paese d’origine e mediante il semplice conferimento di una procura notarile, effettuare gli atti relativi alla compravendita e successiva gestione dell’immobile, ricevendo periodicamente il canone di locazione.