Esecuzioni immobiliari: il pignoramento finisce dopo 3 aste

[A.I.S.C.]

Esecuzioni immobiliari: il pignoramento finisce dopo 3 aste

Fonte:  laleggepertutti.it

 

Addio interminabili – e a volte inutili – esperimenti di asta per la vendita degli immobili pignorati: i debitori, da oggi in poi, potranno dormire sonni più tranquilli perché, se la casa non viene venduta dopo il terzo tentativo di ribasso, la procedura esecutiva si chiude e il bene ritorna nella completa disponibilità del proprietario. È quanto prevede il testo del decreto legge “banche” entrato in vigore [1].   Alla fine la promessa del Governo è stata mantenuta: la riforma delle procedure esecutive immobiliari è cosa fatta. Approdata sulla Gazzetta Ufficiale, essa prevede una vera e propria rivoluzione nell’ambito dei pignoramenti di case, appartamenti, terreni e, in generale, qualsiasi altro immobile, stabilendo un tempo massimo di sei mesi dell’iter e una semplificazione generale, evitando inoltre il rischio di un deprezzamento dell’immobile per via del ribasso della base d’asta.

Ma procediamo con ordine

I pignoramenti immobiliari, sino ad oggi, sono stati caratterizzati da una lunga serie di aste, da tempi biblici e continui ribassi di valore. Questo, se da un lato ha frustrato spesso le esigenze dei creditori – che, anche nell’ipotesi di vendita del bene, non sempre riuscivano a rientrare nell’importo vantato e nelle spese sostenute – ha di fatto peggiorato la condizione del debitore che, pur espropriato della casa, non si liberava della morosità; l’immobile infatti finiva per essere svenduto a un prezzo di gran lunga inferiore al proprio valore e allo stesso credito per cui si procedeva.

Tutto ciò, però, da oggi non avverrà più.

Difatti, con la riforma, nel caso in cui la vendita sia affidata a un commissionario (che è attualmente la regola), il numero complessivo dei tentativi di vendita non può essere superiore a tre, ciascuno con un ribasso di un quarto rispetto al precedente prezzo. In questo modo diventa assai più facile liberare l’immobile del debitore dal pignoramento e dall’ipoteca.

In ogni caso il giudice, al terzo tentativo di vendita andato deserto e in mancanza di istanze di assegnazione, ha la facoltà di fissare un prezzo base inferiore al precedente fino al limite della metà. La quarta asta è quindi un’ipotesi del tutto eventuale.

Riportiamo qui di seguito il testo della norma, proprio per l’epocale svolta che essa segna:

All’articolo 532, secondo comma, il secondo e il terzo periodo sono sostituiti dai seguenti: «Il giudice fissa altresì il numero complessivo, non superiore a tre, degli esperimenti di vendita, i criteri per determinare i relativi ribassi, le modalità di deposito della somma ricavata dalla vendita e il termine finale non superiore a sei mesi, alla cui scadenza il soggetto incaricato della vendita deve restituire gli atti in cancelleria.
Quando gli atti sono restituiti a norma del periodo precedente, il giudice, se non vi sono istanze a norma dell’articolo 540-bis, dispone la chiusura anticipata del processo esecutivo, anche quando non sussistono i presupposti di cui all’articolo 164-bis delle disposizioni di attuazione del presente codice.».
e all’articolo 591, secondo comma, dopo le parole «fino al limite di un quarto» sono aggiunte le seguenti: «e, dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà».

Il nuovo decreto legge prevede l’esecuzione a cura del custode secondo le disposizioni del giudice, anche senza l’osservanza delle formalità previste per l’esecuzione per consegna o rilascio.

Gli interessati all’asta che intendono presentare un’offerta di acquisto avranno il diritto di esaminare i beni in vendita entro sette giorni dalla richiesta. La richiesta dovrà essere inoltrata attraverso portale delle vendite pubbliche.

La norma prevede precauzioni tese a garantire la riservatezza degli interessati e a impedire contatti tra loro. Le vendite di beni immobili pignorati devono svolgersi obbligatoriamente con modalità telematiche.

Per rendere più facile la vendita, viene prevista la possibilità che il bene pignorato sia assegnato a favore di un terzo da nominare: il debitore quindi partecipa all’asta ma si riserva la facoltà di indicare, come effettivo acquirente, un altro soggetto che non ha inteso presenziare alla procedura.

La nuova norma infatti stabilisce che,

Il creditore che è rimasto assegnatario a favore di un terzo deve dichiarare in cancelleria, nei cinque giorni dalla pronuncia in udienza del provvedimento di assegnazione ovvero dalla comunicazione, il nome del terzo a favore del quale deve essere trasferito l’immobile, depositando la dichiarazione del terzo di volerne profittare. In mancanza, il trasferimento è fatto a favore del creditore.

I giudici dell’esecuzione e i professionisti delegati possono effettuare distribuzioni anche parziali delle somme ricavate dall’esecuzione immobiliare, con lo scopo di ridurre i tempi del recupero del credito.

Il professionista delegato alla vendita deve depositare un rapporto riepilogativo iniziale delle attività svolte entro dieci giorni dalla pronuncia dell’ordinanza di vendita e poi rapporti periodici semestrali.